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2月19日，財(cái)政部決定對(duì)房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)的契稅、營業(yè)稅進(jìn)行重大調(diào)整。對(duì)個(gè)人購買家庭唯一住房，面積為90平方米及以下的，減按1%的稅率征收契稅；面積為90平方米以上的，減按1.5%的稅率征收契稅。對(duì)個(gè)人購買家庭第二套改善性住房，面積為90平方米及以下的，減按1%的稅率征收契稅；面積為90平方米以上的，減按2%的稅率征收契稅。個(gè)人將購買不足2年的住房對(duì)外銷售的，全額征收營業(yè)稅；個(gè)人將購買2年以上（含2年）的住房對(duì)外銷售的，免征營業(yè)稅。通過這次營業(yè)稅、契稅的調(diào)整后，房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)的營業(yè)稅和契稅政策基本回到了2008年大救市的水平。

很顯然，這不是今年房地產(chǎn)救市的唯一政策，也不是最后的政策，但政策出臺(tái)的時(shí)機(jī)和力度的確異乎尋常。正常情況下，去年年底中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議確定的具體政策的落實(shí)要在3月的“兩會(huì)”結(jié)束之后緊鑼密鼓的進(jìn)行，但今年在2月份，房地產(chǎn)救市的政策就已經(jīng)密集發(fā)布：除了2月19日營業(yè)稅、契稅的減免，2月2日，央行出臺(tái)了首套房的房貸政策，全國不限購的城市，居民家庭首次購買普通住房，首付比例原則上為25%，各地可向下浮動(dòng)5個(gè)百分點(diǎn)，這意味著，20%的首付政策重出江湖（筆者去年在各地講座，很肯定的預(yù)測(cè)這個(gè)政策會(huì)出臺(tái)）；2月17日，央行再次發(fā)布消息，決定自2月21日起，將職工住房公積金賬戶存款利率，由現(xiàn)行按照歸集時(shí)間執(zhí)行活期和三個(gè)月存款基準(zhǔn)利率，調(diào)整為統(tǒng)一按照一年期定期存款基準(zhǔn)利率執(zhí)行（很顯然，這是一個(gè)象征意義高于實(shí)質(zhì)意義的政策）。

一個(gè)月內(nèi)，“兩會(huì)”之前，跨春節(jié)連續(xù)出臺(tái)房地產(chǎn)相關(guān)政策，一方面說明房地產(chǎn)的問題遠(yuǎn)超想象，去庫存的難度之大前所未有；另一方面，在今年宏觀經(jīng)濟(jì)面臨的形勢(shì)極為嚴(yán)峻的情況下，穩(wěn)定房地產(chǎn)預(yù)期對(duì)于中國經(jīng)濟(jì)的整體表現(xiàn)而言具有至關(guān)重要的意義?；诖?，在政策出臺(tái)周期上打破以前的慣例，提起啟動(dòng)政策引擎，就不難理解。

事實(shí)上，在去年11月10日，中央財(cái)經(jīng)領(lǐng)導(dǎo)小組首提房地產(chǎn)“去庫存”以來，房地產(chǎn)作為經(jīng)濟(jì)重要引擎的歷史使命已經(jīng)宣告結(jié)束，也等于承認(rèn)，中國住房短缺的歷史已經(jīng)結(jié)束。這樣，房地產(chǎn)在宏觀層面告別了經(jīng)濟(jì)重要拉動(dòng)力的使命；在產(chǎn)業(yè)層面，從過去的嚴(yán)重短缺進(jìn)入到今天的嚴(yán)重過剩，這種雙重轉(zhuǎn)變也意味著過去的房地產(chǎn)政策將顛覆性的變化。隨后，11月11日的國務(wù)院常務(wù)會(huì)議、11月14日的中央政治局會(huì)議，以及去年年底召開的中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議，都講“去庫存”視為2016年房地產(chǎn)的核心任務(wù)，并且將房地產(chǎn)去庫存的主要希望寄托在進(jìn)入城市的農(nóng)民工身上。

然而，令人遺憾的是，過去的一系列會(huì)議盡管意識(shí)到了房地產(chǎn)去庫存的意義，但在房地產(chǎn)庫存的現(xiàn)狀，以及去庫存的制度設(shè)計(jì)上，卻并沒有提出令人期待的政策。現(xiàn)有的以農(nóng)民工為主要去庫存主力的政策讓人感覺隔靴搔癢。至于房地產(chǎn)庫存究竟有多嚴(yán)重，無論是官方，還是民間研究機(jī)構(gòu)，都沒有給出一個(gè)成為共識(shí)的數(shù)字。但大家普遍的看法是，庫存遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過官方7億多平的“待售面積”，目前比較保守的估計(jì)是80多億平，消化周期在5年以上。筆者估算的數(shù)字是130億平到150億平，消化周期差不多在10年左右。面對(duì)如此巨大的存量，一方面說明我們過去在房地產(chǎn)領(lǐng)域的數(shù)據(jù)造假有多嚴(yán)重，另一方面，必須放棄幻想，切實(shí)解決中國房地產(chǎn)的“存量”問題，天量的存量不解決，所引發(fā)的一系列連鎖反應(yīng)會(huì)要了中國經(jīng)濟(jì)的命。

基于此，筆者一直呼吁，中國未來的房地產(chǎn)政策要站在宏觀經(jīng)濟(jì)和整體經(jīng)濟(jì)安全的高度予以系統(tǒng)設(shè)計(jì)。當(dāng)下的房地產(chǎn)救市政策，絕非短期的幫助開發(fā)商去庫存，而是在中國房地產(chǎn)已經(jīng)出現(xiàn)顛覆性轉(zhuǎn)折點(diǎn)的情況下，如何重新梳理和設(shè)計(jì)房地產(chǎn)的基本制度，基于房地產(chǎn)新的基本面對(duì)土地制度、信貸制度、稅收制度以及交易制度都重新設(shè)計(jì)，使得現(xiàn)有的制度能夠反應(yīng)當(dāng)下房地產(chǎn)的基本面，而不是為去庫存而去庫存?？恳恍┝愦蛩榍玫恼?，既解決不了當(dāng)下中國房地產(chǎn)面臨的問題，也無法為房地產(chǎn)長期的健康發(fā)展提供制度框架。比如，目前筆者看到的一些地方的鼓勵(lì)農(nóng)民工買房的政策，無論是補(bǔ)貼，還是鼓勵(lì)落戶，都和農(nóng)民工的期待相去甚遠(yuǎn)。我們不能一廂情愿的希望在大城市打工的農(nóng)民跑回貧窮的老家去幫助消化房地產(chǎn)庫存。而且，鑒于中國很多三四線城市公共資源的現(xiàn)狀，一些輕微的財(cái)政補(bǔ)貼根本吸引不了農(nóng)民工。在這種情況下，就需要考慮農(nóng)民工買房、租房的各種需求，針對(duì)這些具體的需求解決他們的住房問題，不是三下兩下就能解決，而是把他作為一個(gè)長期問題來設(shè)計(jì)?，F(xiàn)在的很多政策，急功近利的色彩太為明顯，好在改革開放30多年，農(nóng)民工對(duì)很多政策也能分辨清楚。

筆者對(duì)諸如降低首付、減免稅費(fèi)、提高公積金的貸款額度以及其他的救市舉措都不反對(duì)，但今天中國房地產(chǎn)的問題已經(jīng)不是這些小手術(shù)可以解決的。中國房地產(chǎn)領(lǐng)域的很多制度措施必須推倒重來，重新設(shè)計(jì)。信貸政策既要考慮農(nóng)民工購房需求，也要考慮美國“次貸”的教訓(xùn)，在金融制度的設(shè)計(jì)上要加快住房銀行的建立，以及參照美國的“兩房”建立真正的住房金融機(jī)構(gòu)（筆者一直強(qiáng)調(diào)，美國的“兩房”制度總體成功，而不是像有些人想象的非常糟糕）；在戶籍制度上，通過房地產(chǎn)去庫存，沖破戶籍制度的藩籬，為農(nóng)民工在就業(yè)地落戶打破最后一公里的障礙；在住房價(jià)格上，可以考慮通過發(fā)行住房券、租房券等一些創(chuàng)新工具，發(fā)揮杠桿效應(yīng)（比如筆者提出通過發(fā)行住房券，農(nóng)民工買房可以實(shí)行半價(jià)政策）；在土地使用年限和交易方式上都考慮中國房地產(chǎn)供應(yīng)已經(jīng)過剩的現(xiàn)實(shí)；在住房保障層面，加快住房保障立法?？傊贫葎?chuàng)新的空間極大，只有通過大膽的創(chuàng)新，放棄一救就活的幻想，中國房地產(chǎn)才有可能化危為安，避免成為中國經(jīng)濟(jì)的拖累。